在房地產(chǎn)調(diào)控愈加嚴(yán)厲的敏感期，每一次關(guān)于房產(chǎn)稅的消息都會(huì)引起樓市波動(dòng),，即便消息并不一定準(zhǔn)確,。
唯一確定的，是推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革方向,。9月29日,，有關(guān)部門出臺(tái)新一輪調(diào)控政策時(shí)明確提出，“加快房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,，并推廣到全國(guó),。”10月底,，中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出,，“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。
幾乎同時(shí),，深圳,、重慶和上海傳出準(zhǔn)備推出房產(chǎn)稅的消息,，有的甚至已確定了稅率，言之鑿鑿,。盡管在全國(guó)范圍內(nèi)推出房產(chǎn)稅的條件還不成熟,，但經(jīng)過近7年的“空轉(zhuǎn)”，個(gè)別城市試點(diǎn)準(zhǔn)備工作已經(jīng)成熟,。
房產(chǎn)稅,，正漸行漸近。
為什么要開征房產(chǎn)稅,？
——“重交易環(huán)節(jié),、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具，雖然可在一定程度上限制投機(jī)需求,，但稅負(fù)容易轉(zhuǎn)嫁給購買者,，變相推高房?jī)r(jià)
“房產(chǎn)稅改革主要是加快推出房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，類似于此前人們常說的物業(yè)稅,�,！敝袊�(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴記者，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收主要在三個(gè)環(huán)節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié),、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié),。開發(fā)環(huán)節(jié)主要是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的稅收，交易環(huán)節(jié)則包括契稅,、印花稅,、二手房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅等，種類較多,。但保有環(huán)節(jié)的主要稅種只有城鎮(zhèn)土地使用稅和對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅,，且事實(shí)上征收率較低。
而房地產(chǎn)市場(chǎng)上之所以投資投機(jī)成風(fēng),，造成房?jī)r(jià)過快上漲,，一個(gè)很重要的原因就在于房產(chǎn)持有成本過低。在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下,，擁有多套房產(chǎn)的家庭,，很少考慮將房子出租或盡快出售，而是待價(jià)而沽,。其結(jié)果不僅放大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾,，而且導(dǎo)致大量房屋空置，二手房市場(chǎng)發(fā)展緩慢,，房屋租賃市場(chǎng)供應(yīng)短缺,，房?jī)r(jià)和房租都居高不下。
2003年以來的數(shù)次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,，稅收都是重要的調(diào)節(jié)工具,。但這種調(diào)節(jié)主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié),，如對(duì)5年以內(nèi)的二手房交易征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅等。這種“重交易環(huán)節(jié),、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具,，雖然可以在一定程度上限制投機(jī)需求，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的情況下,，交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)十分容易轉(zhuǎn)嫁給購買者,。如北京的二手房交易市場(chǎng)上，賣方提出的都是“凈得價(jià)”,，所有稅費(fèi)都由買方承擔(dān),，實(shí)際上反而增加了購買成本，變相推高了房?jī)r(jià),，卻沒有起到抑制投機(jī)的作用,。
全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任賀鏗認(rèn)為，盡快開征房產(chǎn)稅,，增加住房保有環(huán)節(jié)的成本，可以有效遏制投機(jī),。同時(shí),，又可以讓大量空置房進(jìn)入二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，從而增加供應(yīng),，緩解總體供需矛盾,。“根據(jù)各國(guó)的經(jīng)驗(yàn),，房產(chǎn)稅是政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要經(jīng)濟(jì)手段,。”賀鏗說,。
顧云昌表示,，開征房產(chǎn)稅也可以為地方政府提供較為穩(wěn)定的收入來源，解決分稅制改革以來地方財(cái)政過度依賴土地出讓金的狀況,。土地財(cái)政不是長(zhǎng)久之計(jì),，通過征收房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅來增加地方的收入，更加合理,、穩(wěn)定,、細(xì)水長(zhǎng)流，也體現(xiàn)了社會(huì)公平,。未來,，房地產(chǎn)稅逐步取代土地出讓金是有可能的。
會(huì)不會(huì)增加普通百姓負(fù)擔(dān),？
——應(yīng)該采取累進(jìn)稅率,，在起點(diǎn)稅率較低的情況下,，面積越大、套數(shù)越多,，稅率就越高
盡管征收房產(chǎn)稅對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)和財(cái)稅制度改革都有好處,，但征稅消息一出，不僅開發(fā)商和樓市投資者擔(dān)心,，普通老百姓也很不安,。
今年6月，張洋在北京東四環(huán)外的青年路附近買了一套50平方米的小戶型二手房,，總價(jià)約120萬元,。盡管是首套房，但營(yíng)業(yè)稅,、契稅,、中介費(fèi)等各種稅費(fèi)加起來，將近9萬元,�,！斑@還是在中介做了陰陽合同，如果不避稅,，所有稅費(fèi)要十幾萬元,。”張洋說,。加息以后,，明年起他每月要還近4000元房貸，如果再征每年1%的房產(chǎn)稅,，相當(dāng)于每個(gè)月要多花1000元,。“為了這么小的房子,，負(fù)擔(dān)太大了,。”
“享有適當(dāng)?shù)淖》渴敲總�(gè)公民的權(quán)利,，一個(gè)家庭擁有一定面積,、套數(shù)之內(nèi)的房產(chǎn)是合理的，應(yīng)該免稅,�,！眹�(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示，征收保有環(huán)節(jié)稅,，應(yīng)該采取累進(jìn)稅率,，在起點(diǎn)稅率較低的情況下，面積越大、套數(shù)越多,，稅率就越高,，持有成本也相應(yīng)的越高。一般來說,，世界各國(guó)房產(chǎn)稅率大多不超過1%,。如果是首套房、中小戶型就應(yīng)該免征房產(chǎn)稅,，或者以極低的稅率征收,，不增加普通百姓的居住支出。
在開征房產(chǎn)稅的同時(shí),，還應(yīng)綜合考慮房產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù),。如考慮停止增收契稅、土地增值稅,、營(yíng)業(yè)稅等交易環(huán)節(jié)稅收,，或者降低這些稅種的稅率。此外,，由于房產(chǎn)稅的稅基是房產(chǎn)價(jià)值,，而交稅的則是家庭或個(gè)人，這就導(dǎo)致部分低收入家庭可能出現(xiàn)支付能力不足,。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看,，應(yīng)當(dāng)在出臺(tái)房產(chǎn)稅的同時(shí)，建立系統(tǒng)的減免稅制度,。
專家強(qiáng)調(diào)，除了對(duì)首套房,、中小戶型應(yīng)該減免房產(chǎn)稅以外,，對(duì)用于出租的普通住宅也應(yīng)該慎重征收房產(chǎn)稅。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部分析師張?jiān)陆榻B,，當(dāng)前北京普通住宅租賃市場(chǎng)供需比為1∶3左右,，也就是說普通租賃房源處于較嚴(yán)重的供不應(yīng)求狀態(tài)。一旦征收物業(yè)稅,，業(yè)主持有成本增加,，很容易導(dǎo)致出現(xiàn)兩種現(xiàn)象：一是業(yè)主出租意愿降低，由租轉(zhuǎn)售造成普通租賃房源進(jìn)一步短缺,，租金上漲,；另一種可能是業(yè)主直接將物業(yè)稅征收成本分?jǐn)偟阶饨鹬校苯訉?dǎo)致普通住宅租金上漲,。因此,，建議對(duì)用于租賃的普通住宅通過先征后返等形式實(shí)行房產(chǎn)稅減免。
房產(chǎn)稅征收方式是否得當(dāng),，也直接關(guān)系到居民切身利益,。從理論上講,，房產(chǎn)稅是需要個(gè)人申報(bào)、到稅務(wù)部門繳納的,，但我國(guó)居民還沒有養(yǎng)成自主納稅的習(xí)慣,。為了避免可能因此導(dǎo)致的房產(chǎn)稅征收率過低的問題，有城市在試點(diǎn)方案中提出,，對(duì)沒有按時(shí)繳納房產(chǎn)稅的家庭,，在賣房時(shí)一并征收，并收取高額滯納金,，否則不能買賣,。然而，一旦在交易環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收,，本來是持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)就有可能演變成交易環(huán)節(jié)的稅負(fù),，從而又很可能轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。如何避免這一問題,？值得各方探討,。
怎樣積極穩(wěn)妥地推進(jìn)？
——確保房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)公正,、公平,，建立協(xié)調(diào)機(jī)制，整合征管資源
“房產(chǎn)稅改革的實(shí)施難度非常大,�,！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉認(rèn)為，這一改革涉及中國(guó)地方財(cái)稅體制的長(zhǎng)期制度建設(shè),，要積極穩(wěn)妥持續(xù)向前推進(jìn),，不能操之過急。房產(chǎn)稅的征收方式,、應(yīng)納稅范圍,、稅基、稅率等,，應(yīng)該與開征房產(chǎn)稅的目的相一致,，實(shí)施過程中要遵循簡(jiǎn)單、公平,、有效率等基本原則,。
房地產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值計(jì)稅，可房產(chǎn)價(jià)值卻是不斷變化的,。確保房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)公正,、公平，需要一大批專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)評(píng)估人員�,！霸O(shè)置評(píng)估機(jī)構(gòu)是房產(chǎn)稅改革的重要一環(huán),，但目前關(guān)于如何設(shè)置評(píng)估機(jī)構(gòu)意見還不統(tǒng)一�,！� 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的一位專家建議,，應(yīng)該在政府主導(dǎo)下，通過招投標(biāo)方式利用社會(huì)評(píng)估資源,，組建非營(yíng)利性的評(píng)估機(jī)構(gòu),，或者由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托政府其他部門所屬的評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。有條件的大城市可以參考中國(guó)香港和新加坡的模式,，在財(cái)政和稅務(wù)部門內(nèi)部建立專門的房地產(chǎn)稅評(píng)估征收機(jī)構(gòu),。
推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，居民住房的準(zhǔn)確信息尤為重要,。但當(dāng)前大多數(shù)城市缺乏完善的住房統(tǒng)計(jì)信息,，如果連居民家庭的住房面積、套數(shù)等基本情況都無法弄清,，不可能有效征收房產(chǎn)稅,。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一建議，準(zhǔn)備試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市應(yīng)盡快組織住房普查,，建立本地居民住房狀況的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫,。
還有專家指出，實(shí)施房產(chǎn)稅改革,，需要有關(guān)管理部門建立起有效的協(xié)調(diào)機(jī)制,。建議房產(chǎn)、土地,、規(guī)劃,、民政、公安等部門盡快“聯(lián)網(wǎng)”,，實(shí)現(xiàn)部門之間的數(shù)據(jù)交換、信息共享制度,，整合征管資源,，提高征管效率，簡(jiǎn)化程序,，降低成本,。
“從短期看，房產(chǎn)稅穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用更大,�,！� 全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，房產(chǎn)稅出臺(tái)，哪怕只是明確征收的對(duì)象和方式,，都將在很大程度上穩(wěn)定人們的預(yù)期,，遏制短期房?jī)r(jià)上漲�,！ ∮浾� 王煒
